Ma come funziona realmente il Rent to Buy ? seconda parte

Ma come funziona realmente il “Rent to Buy” ??? C’eravamo lasciati proprio con questa domanda, innanzi tutto diciamo che il “Rent to Buy” è un contratto atipico, infatti è l’unione di due contratti: quello di locazione e quello di compravendita. Dove i due contratti possono essere uniti in un unico contratto o tenuti distinti ma collegati comunque tra loro. Le condizioni vengono determinate in base alle esigenze e alle volontà delle parti. Ma ora vediamo praticamente, passo dopo passo come si procede. Per prima cosa bisogna

effettuare un’attenta valutazione finanziaria del cliente, eseguita in collaborazione con consulenti finanziari competenti e preparati sull’argomento in modo da poter essere in grado di saper personalizzare il “Rent to Buy”, stilando un contratto ben studiato e bilanciato tra le parti, acquirente e venditore. Successivamente si procede alla firma del contratto “Reny to Buy” (unico contratto o due contratti distinti ma uniti tra loro), che in entrambe i casi, dovrà essere stipulato davanti ad un notaio, per garantire la trascrizione del preliminare di compravendita. La trascrizione del preliminare è il passaggio fondamentale che permette all’inquilino futuro proprietario di acquisire l'efficacia prenotativa contro eventuali gravami dell'impresa. La trascrizione farà si che un eventuale pignoramento non sarà opponibile, perché, in quel caso, prevarrà il contratto preliminare. Alla firma del contratto l’inquilino futuro proprietario verserà al venditore, sia esso costruttore o privato, un importo iniziale, che in genere ammonta al 6% del prezzo di compravendita, come ho già detto in precedenza pattuito oggi e bloccato per 3 anni, importo che verrà versato a titolo di caparra confirmatoria. A questo punto, finalmente, l’inquilino futuro proprietario potrà entrare e prendere possesso della sua futura casa. Nel corso dei 3 anni l’inquilino futuro proprietario verserà mensilmente al venditore un importo che equivale ad un normale affitto, il quale in genere, sarà considerato per metà canone di locazione e quindi andrà a fondo perduto, mentre l’altra metà andrà a creare un deposito che sommato alla caparra iniziale, porterà l’accantonamento totale, al termine del programma al 15% del prezzo concordato. Allo scadere dei 3 anni si arriverà al momento del rogito e quindi resterà da saldare, con un mutuo scelto dall’acquirente, l’ 85% del prezzo. Nel caso in cui allo scadere dei tre anni il cliente non riesce ad acquistare, c’è la possibilità di cedere ad altri la posizione contrattuale, o nella migliore delle ipotesi si può fare una proroga del preliminare. Qui di seguito riporto uno schema dove si ipotizza che il prezzo dell’appartamento oggetto del contratto “Rent to Buy” è di € 140.000,00 - prezzo pattuito e bloccato per 3 anni.

- Caparra confirmatoria (6%) =                        8.400,00 Euro

- Versamento Canone mensile x 36 mesi =   700,00 Euro (così suddivisi: 350,00 locazione + 350,00 accantonamento)

- Totale accantonamento dopo 3 anni (15%) =  21.000,00 Euro (8.400,00 caparra + 12.600,00 accantonamento in 3 anni)

- Importo da saldare al rogito (85%) =             119.000,00 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

Come abbiamo potuto vedere i vantaggi che offre questa formula di acquisto sono molteplici, per esempio il fatto di prendere possesso immediatamente dell’immobile scelto, rinviando tutte le relative spese legate al rogito e alla richiesta del mutuo; oltre alla possibilità di crearsi uno “storico creditizio”, finalizzato a migliorare il rating
(punteggio) bancario dell’acquirente, per poi ottenere il mutuo con più facilità, infatti l’acquirente, allo scadere dei 3 anni, sarà in grado di dimostrare alla Banca che ha puntualmente versato un importo mensile per il “Rent to Buy”.

Mentre per quanto riguarda gli svantaggi, saltano fuori tutti in caso di inadempimento, per esempio nel caso in cui si è optato per l’unico contratto, l’assenza di precedenti, unita alla legislazione vincolistica in tema di locazione potrebbero far sorgere dei dubbi nel decidere quale disciplina far prevalere: locazione o vendita ? Senza ovviamente dimenticare l’aspetto del regime giuridico da applicare, oltre ai tempi che dovrà aspettare il venditore per riottenere la piena disponibilità dell’immobile.  

Come abbiamo potuto vedere stiamo parlando sicuramente di un modello contrattuale complesso e spero con questo post di essere stato utile alle persone che avevano bisogno di qualche chiarimento sull’argomento, fate sempre attenzione e come si suol dire diffidate dalle imitazioni, una cosa è certa: il "Rent to Buy" non è per tutti i clienti.